学習塾の良い物件とは？プロが教える！失敗しない物件探しのポイント10選

失敗が許されない学習塾の物件探し。この記事は、不動産の専門家である宅地建物取引士の監修を受けており、安心して読み進めていただけます。監修者：宅地建物取引士

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学習塾を開業するにあたって、最も重要な決断の一つが「物件選び」です。

適切な物件を選ぶことは、塾経営の安定と成長に直結します。

しかし、多くの新規オーナーは経験不足から後悔する選択をしてしまいます。

この記事では、20年以上の業界経験を持つプロの視点から、学習塾に最適な物件の条件と、効率的な探し方について具体的にご紹介します。

失敗しないための10のポイントを押さえて、理想の学習塾をスタートさせましょう。

はじめに：学習塾の成功は物件選びから始まる

学習塾ビジネスにおいて、物件選びは単なる「場所」の決定ではなく、経営戦略の重要な一部です。

立地や建物の状態、周辺環境などによって集客力や運営効率が大きく左右されるため、慎重な選定が必要です。

多くの塾経営者が、物件選択の失敗により事業の軌道修正を余儀なくされた事例を目の当たりにしてきました。

• なぜ学習塾の物件選びが重要なのか？
• この記事でわかること：失敗しないための10のポイント

なぜ学習塾の物件選びが重要なのか？

学習塾の物件選びは、そのまま集客力や生徒の継続率、さらには塾の社会的評価にも直結します。

適切な立地を選ばなければ、どんなに優れた指導内容や講師陣を揃えても、生徒が集まらないという事態に陥りかねません。

一度契約した物件からの移転は多大なコストと既存生徒の流出リスクを伴うため、最初の選択が非常に重要なのです。

この記事でわかること：失敗しないための10のポイント

この記事では、学習塾にとって「良い物件」の条件と、それを効率的に見つける方法をご紹介します。

立地条件から建物の構造、契約時の注意点まで、物件選びの全プロセスをカバーします。

実際にあった失敗事例から学ぶリスク回避術も解説。

これから開業を検討されている方はもちろん、移転を考えている塾経営者の方にも役立つ情報満載です。

学習塾にとって「良い物件」とは何か？定義と基本の考え方

学習塾にとっての「良い物件」とは、単に家賃が安いだけ、あるいは駅から近いだけといった単一の条件ではなく、様々な要素がバランス良く揃った物件を指します。

何より大切なのは、あなたの塾のコンセプトやターゲット層に適した条件を満たしていることです。

• 単なる箱ではない！学習塾物件に求められる機能性
• プロが見る、物件選びの判断基準
• ポイント1：【立地】集客を左右する！ターゲット層と学区を徹底分析
• ポイント2：【立地】生徒の安全が最優先！周辺環境とアクセス経路の確認
• ポイント3：【立地】保護者の利便性も考慮！送迎のしやすさと駐輪・駐車スペース
• ポイント4：【建物】教室運営に最適な広さと間取りとは？（個別指導塾の目安坪数も解説）
• ポイント5：【建物】快適な学習環境を作る！防音性・採光・換気のチェック
• ポイント6：【設備】トイレやインターネット環境など、見落としがちな設備要件
• ポイント7：【看板の設置】目立つ学習塾の看板は集客の大きな鍵
• ポイント8：【コスト】賃料だけじゃない！初期費用とランニングコストの全体像を把握
• ポイント9：【探し方】効率的に探すには？情報収集の方法と不動産会社の選び方
• ポイント10：【契約】トラブル回避！契約前に必ず確認すべき重要事項

単なる箱ではない！学習塾物件に求められる機能性

学習塾の物件は単なる「箱」ではなく、効果的な学習環境を提供するための「場」です。

教室の広さや形状、採光や音響といった環境条件は、生徒の学習効果に直接影響します。

たとえば、集中力を高める静かな環境や、グループワークに適した間取りなど、あなたの教育方針に合った機能性を備えているかを見極めることが大切です。

プロが見る、物件選びの判断基準

プロの塾経営者や不動産アドバイザーは、物件を選ぶ際に以下の点をチェックします。

• 集客ポテンシャル：ターゲットとなる生徒数と競合状況
• コストパフォーマンス：家賃だけでなく、初期工事費や運営コストも含めた総合的な経済性
• 将来性：周辺環境の変化予測や契約更新時の条件

物件選びは一時的な判断ではなく、5年、10年先を見据えた長期的視点が不可欠です。

ポイント1：【立地】集客を左右する！ターゲット層と学区を徹底分析

立地選びの最大のポイントは、ターゲットとする生徒層が多く住む地域に近いことです。

小学生をターゲットにするなら通学路沿い、中高生なら駅に近い場所が有利です。

周辺の学校の学力レベルや進学実績も重要な判断材料になります。

たとえば、進学塾であれば学力レベルの高い学校の学区内に位置することで、志の高い生徒を集めやすくなります。

逆に、苦手克服を目指す塾であれば、補習ニーズの高いエリアを選ぶと良いでしょう。

ポイント2：【立地】生徒の安全が最優先！周辺環境とアクセス経路の確認

生徒の安全は最優先事項です。

特に夜間の授業がある場合、周辺の明るさや人通りは重要なチェックポイントとなります。

主要な通学路や駅からのアクセス経路に危険な交差点や暗い道がないかも確認しましょう。

保護者が最も気にするのは子どもの安全です。

安全な環境を提供できる塾は、保護者からの信頼を得やすく、口コミによる生徒増加も期待できます。

物件見学は必ず夕方以降の時間帯にも行うことをおすすめします。

ポイント3：【立地】保護者の利便性も考慮！送迎のしやすさと駐輪・駐車スペース

特に小学生を対象とする塾では、保護者による送迎が多いため、車の一時停車スペースや駐車場の有無が重要です。

自転車通学の生徒が多い地域では、十分な駐輪スペースの確保も必要になります。

具体的には、以下の点をチェックしましょう。

• 建物前に一時停車できるスペースがあるか
• 近隣に有料駐車場はあるか、その料金は妥当か

保護者の送迎の負担が少ない物件は、生徒の継続率向上にも寄与します。

ポイント4：【建物】教室運営に最適な広さと間取りとは？（個別指導塾の目安坪数も解説）

学習塾の適切な広さは、指導形態や生徒数によって大きく異なります。

一般的な目安として、個別指導型の塾では生徒1人あたり1.5〜2坪程度、集団授業型では1人あたり0.8〜1坪程度が必要です。

また、間取りについては以下の点を考慮しましょう。

• 柱や壁の位置が教室レイアウトの自由度を妨げないか
• 受付や待合スペースを適切に配置できるか

理想的には、将来の拡張可能性も考慮した余裕のある広さを確保することをおすすめします。

ポイント5：【建物】快適な学習環境を作る！防音性・採光・換気のチェック

学習効率は環境によって大きく左右されます。

特に重要なのは以下の3要素です。

防音性：隣接する部屋からの騒音や、逆に塾からの音漏れは、集中力低下や近隣トラブルの原因になります。天井や壁の防音性能を必ずチェックしましょう。

採光：自然光が十分に入る明るい環境は、生徒の気分を高め、長時間の学習でも疲れにくくなります。窓の位置や大きさ、方角をチェックしましょう。

換気：特にコロナ禍以降、換気の重要性は高まっています。窓の開閉や換気システムの有無を確認しましょう。

ポイント6：【設備】トイレやインターネット環境など、見落としがちな設備要件

細かいようでいて実は重要なのが、トイレや水回り、インターネット環境などの設備です。

特に長時間滞在する生徒にとって、清潔で使いやすいトイレの存在は意外と重要です。

オンライン授業の実施や教材のダウンロードなど、現代の塾運営には高速インターネット環境が不可欠です。

物件内に光回線が引き込めるかどうかも、必ず確認しておくべきポイントです。

その他、エアコンの性能や電気容量なども、快適な学習環境を左右する要素として見落とさないようにしましょう。

ポイント7：【看板の設置】目立つ学習塾の看板は集客の大きな鍵

看板は24時間365日働く無言のセールスマンです。

特に新規開業時は、看板の視認性が集客に大きく影響します。

物件を選ぶ際は、以下の点を確認しましょう。

• 建物の外観に看板を設置できるスペースがあるか
• 看板設置に関する建物や自治体の規制はないか
• 通行量の多い方向から看板が見えるか

たとえば、交差点に面した角地の物件は、複数の方向から看板が視認できるため、集客効果が高くなります。

事前に建物のオーナーや管理会社に看板設置の可否を確認することが重要です。

ポイント8：【コスト】賃料だけじゃない！初期費用とランニングコストの全体像を把握

物件のコストを考える際は、月々の賃料だけでなく、以下の費用も含めた総合的な判断が必要です。

【初期費用】

• 敷金・礼金・仲介手数料
• 内装工事費
• 看板設置費
• 備品購入費

【ランニングコスト】

• 共益費・管理費
• 水道光熱費
• 建物メンテナンス費

特に注意したいのは、駅前の好立地物件は賃料が高いだけでなく、内装工事の制限が厳しかったり、共益費が割高だったりする場合があることです。

事業計画に基づいた適正コストを見極めましょう。

ポイント9：【探し方】効率的に探すには？情報収集の方法と不動産会社の選び方

学習塾に適した物件を効率よく探すには、以下の方法がおすすめです。

1. 不動産ポータルサイト：SUUMO、アットホーム、いい部屋ネットなどで、条件を絞って検索
2. 専門不動産会社：教育施設や店舗専門の不動産会社に相談
3. 現地調査：理想のエリアを直接歩いて「貸店舗」看板をチェック

不動産会社を選ぶ際は、学習塾や教育施設の取扱実績があるか、物件提案だけでなく開業アドバイスもしてくれるかなどを基準にしましょう。

一社だけでなく複数の不動産会社に相談することで、より多くの選択肢が得られます。

ポイント10：【契約】トラブル回避！契約前に必ず確認すべき重要事項

契約時のトラブルを避けるため、以下の重要事項は必ず確認しましょう。

• 用途制限：学習塾としての使用が認められているか
• 契約期間と更新条件：特に更新料や賃料値上げの条件
• 原状回復義務：退去時にどこまでの原状回復が必要か
• 防音工事などの内装工事の可否：壁紙変更や間仕切り工事の制限

特に重要なのは、学習塾としての使用が認められているかという点です。

住宅地域では、用途地域による制限や自治体の学習塾設置基準があり、これに違反すると開業後に移転を余儀なくされることもあります。

実践！学習塾の物件探しの具体的なステップ

ここからは、実際に物件を探す際の具体的なステップをご紹介します。

計画的に進めることで、理想の物件に巡り会える確率が高まります。

• ステップ1：コンセプトと事業計画に基づく物件条件の明確化
• ステップ2：物件情報の収集と比較検討（ポータルサイト・不動産会社活用術）
• ステップ3：内見時のチェックリスト活用法：写真だけでは分からない点を確認
• ステップ4：申し込みと条件交渉のポイント
• ステップ5：賃貸借契約書の確認と締結における注意点

ステップ1：コンセプトと事業計画に基づく物件条件の明確化

まずは、あなたの塾のコンセプトや事業計画から、必要な物件条件を明確にしましょう。

以下の項目について具体的な数値や条件を書き出します。

• ターゲットとする生徒層と年齢
• 想定する生徒数と教室規模
• 指導形態（個別指導・集団授業など）
• 運営時間帯
• 予算（賃料・初期費用）

たとえば、「小学生向け少人数制の算数特化型塾」と「高校生向け大学受験予備校」では、必要な立地条件や室内環境が大きく異なります。

自分の塾のアイデンティティを明確にすることが、適切な物件選びの第一歩です。

ステップ2：物件情報の収集と比較検討（ポータルサイト・不動産会社活用術）

物件情報を効率的に収集するには、以下の方法を組み合わせるのが効果的です。

【物件ポータルサイト活用のコツ】

• 検索条件を「事務所」だけでなく「店舗」「その他」にも広げる
• 面積だけでなく「天井高」や「駐車場」などの条件も指定する
• 気になる物件は「お気に入り」に保存して比較検討する

【不動産会社との効果的な相談方法】

• 事前に条件表を作成して持参する
• 教育施設の取扱実績を確認する
• 内見前に周辺環境について質問する

収集した物件情報は、立地・広さ・賃料・初期費用などの観点から比較表を作成し、優先順位をつけて内見計画を立てましょう。

ステップ3：内見時のチェックリスト活用法：写真だけでは分からない点を確認

内見時には、以下のチェックリストを持参し、細部まで確認することをおすすめします。

• 騒音レベル（隣接する部屋や外部からの音）
• 床や壁の状態（傷や汚れ、防音性）
• 電気容量と配線状況
• エアコンの効き具合
• 携帯電話の電波状況
• Wi-Fi環境の構築可否

特に重要なのは、実際に授業を行う時間帯に近い時間での内見です。

昼間は静かでも、夕方には近隣の飲食店からの騒音が気になるなど、時間帯による環境の変化もチェックしましょう。

写真や間取り図で確認できない「肌感覚」も大切な判断材料です。

ステップ4：申し込みと条件交渉のポイント

気に入った物件が見つかったら、以下のポイントを押さえて条件交渉を行いましょう。

1. 交渉可能な項目を明確にする
   • 賃料（相場と比較して高すぎないか）
   • 敷金・礼金（減額や分割払いの可能性）
   • フリーレント（内装工事期間中の賃料免除）
   • 原状回復義務の範囲
2. オーナーにとってのメリットを示す
   • 長期契約による安定性
   • 教育事業としての社会的信用
   • 近隣トラブルの少なさ

交渉の際は「要望を一方的に伝える」のではなく、「双方にとってのメリット」を提案する姿勢が重要です。

契約書に反映されない口頭での約束は避け、必ず書面化することを心がけましょう。

ステップ5：賃貸借契約書の確認と締結における注意点

契約書には以下の項目を特に注意して確認しましょう。

• 用途制限：学習塾としての使用が明記されているか
• 契約期間と更新条件：自動更新か再契約か、更新料の有無
• 中途解約条件：予告期間や違約金の有無
• 原状回復義務：「通常の使用による損耗」の扱い
• 改装工事の可否：看板設置や間仕切り工事の制限

特に重要なのは、契約書の「但し書き」や特約事項です。

標準契約書にはない塾特有の条件（夜間の騒音制限など）が記載されていることがあり、見落としがちな部分です。

不明点はその場で解消し、後々のトラブルを防ぎましょう。

よくある失敗事例に学ぶ！学習塾物件選びのリスク回避術

これまでの経験から、学習塾の物件選びにおける典型的な失敗パターンとその回避策をご紹介します。

他の塾経営者の失敗から学ぶことで、同じ轍を踏まずに済みます。

• 立地選びの失敗例と対策
• 法規制の見落としによるトラブル事例
• 契約内容を十分に確認しなかったために起きた問題

立地選びの失敗例と対策

失敗例1：「駅近」だけを重視して選んだが、実際のターゲット層とミスマッチだった

A塾は「駅から徒歩3分」という好立地を重視して物件を選びましたが、実際のターゲットだった小学生は親の送迎が主で、駅近の利点をほとんど活かせませんでした。

賃料の高さから授業料も高めに設定せざるを得ず、周辺の競合塾に生徒を奪われる結果に。

対策： ターゲット層の行動パターンを事前に分析し、本当に必要な立地条件を見極めましょう。

小学生向けなら学校からの距離、高校生向けなら電車やバスの便などが重要です。

法規制の見落としによるトラブル事例

失敗例2：消防法の規制を知らずに開業後に設備投資が必要になった

B塾は古いオフィスビルの2階に開校しましたが、収容人数が一定以上になると消防法上の「特定防火対象物」に該当し、自動火災報知設備などの設置が必要だと開業後に指摘されました。

追加工事費用と工事期間中の休業を余儀なくされ、経営的にも大きな打撃となりました。

対策： 契約前に、以下の法規制について確認しましょう。

• 建築基準法による用途制限
• 消防法による設備要件
• 学習塾に関する自治体の条例や規則

必要に応じて、行政窓口や専門家への事前相談も検討してください。

契約内容を十分に確認しなかったために起きた問題

失敗例3：原状回復義務を軽視し、退去時に高額な費用が発生

C塾は5年間の営業後に移転することになりましたが、契約時に詳細を確認していなかった原状回復義務により、間仕切り壁の撤去や床の張り替えなど、予想外の高額費用（賃料の約6ヶ月分）が発生しました。

対策： 契約前に以下の点を明確にし、可能な限り契約書に明記してもらいましょう。

• 原状回復の具体的範囲（特に塾特有の設備について）
• 通常損耗と借主負担の区分
• 退去時の精算方法

不明点は曖昧にせず、具体的な事例を挙げて確認することが重要です。

まとめ：学習塾の良い物件とは？プロが教える！失敗しない物件探しのポイント10選